Într-o intervenție la Profit.ro TV, Cristian Istrătescu, investitor cu experiență pe piața imobiliară și de capital, a explicat cum trebuie abordată o investiție în imobiliare – cu un plan clar de protecție pentru viitor, prin credit avantajos și prin maximizarea randamentului banilor economisiți.
Tinerii sunt sfătuiți să înceapă cu o garsonieră, să-și facă un plan de retragere și să urmărească un venit pasiv de tip „extra pensie”. „Cu 400 de euro pe lună economisiți, poți ajunge să deții trei proprietăți”, a explicat Istrătescu. Strategia sa personală a fost să achiziționeze trei garsoniere prin credit, astfel încât, la 55 de ani, să obțină un venit lunar de 1.000 de euro din chirii.
„Dacă suntem o persoană fizică, vorbim de tot românul care vrea să investească, în primul și în primul rând trebuie să ne facem un plan pentru că o investiție în imobiliare presupune un plan, adică nu cumpărăm așa apartamente doar ca să le cumpărăm, nu cumpărăm fără să avem un plan”, a declarat Cristian Istrătescu, investitor în imobiliare și pe piața de capital, la emisiunea Educație cu Profit de la Profit.ro TV.
Potrivit acestuia, obiectivul principal ar trebui să fie acela de protecție pentru viitor, în special în contextul în care pensiile din România sunt mici în raport cu veniturile obținute în perioada activă de muncă.
„Primul plan care ar trebui să fie prezent pe buzele tuturor românilor este acela de protecție pentru viitor. Suntem într-o țară în care, din păcate, pensiile româniilor sunt unele foarte mici raportate cu veniturile anterioare și atunci, o astfel de investiție, achiziția unui apartament, practic îți oferă garanția că la finalul vieții, ai o extra pensie care îți vine și care te ajută să-ți compensezi acele venituri pe care tu le pierzi”, a explicat Istrătescu.
El observă că tinerii care participă la grupuri de educație financiară sau care urmăresc emisiuni dedicate acestui domeniu încep să conștientizeze importanța unei investiții timpurii. În opinia sa, nu este nevoie de o proprietate mare sau luxoasă pentru a face primul pas.
„Acești tineri încep să realizeze și își dau seama că nu este chiar atât de greu, din fericire, încă, în România, să-ți iei o garsonieră în scop de investiție. Fiind o primă investiție, nu trebuie să fie ceva pompos, nu trebuie să fie mare, nu trebuie să ne gândim la case, vile sau apartamente foarte scumpe. O simplă garsonieră poate să reprezinte un bun punct de plecare și acea garsonieră înseamnă niște sute de euro pe care tu le vei primi în viitorul îndepărtat, dar care, practic, înseamnă o liniște sufletească pentru tine”, a mai spus investitorul.
În România, spune el, se conturează treptat o comunitate de tineri interesați de investiții, care caută să înțeleagă mai bine pașii necesari pentru a-și construi un viitor financiar sigur.
„Se formează un nucleu așa de investitori la început, tineri și care, practic, învață ce trebuie să facă pentru pașii următori, pentru bunăstarea lor”, a explicat Cristian Istrătescu.
Pentru cei care nu dispun de capitalul necesar și se gândesc la un credit, Istrătescu atrage atenția asupra unei strategii financiare mai eficiente decât cumpărarea directă a unui imobil cu banii cash. În opinia lui, în multe cazuri, este mai înțelept să cumperi cu credit și să investești diferența în instrumente financiare sigure.
„Din punct de vedere economic, este mult mai înțelept să cumperi prin credit versus cash. Calculul este unul foarte simplu. Dacă ai IRCC la 5,55%, iar banii pe care i-ai fi dat la apartamentul respectiv îi pui în Fidelis la care ai un randament de aproape 8% este mult mai înțelept”, a subliniat el.
Investiția în titlurile de stat Fidelis, spune Istrătescu, poate aduce beneficii superioare dobânzilor bancare, iar banii pot fi folosiți ulterior pentru rambursarea anticipată a creditului, fără costuri suplimentare.
„Hai să zicem că facem un credit acum, cu un IRCC de 5,55% și-l facem pe 5 ani dobândă fixă. Tu poți să iei Fidelis pe 3 sau 5 ani, hai să spunem 5 ani, cu un randament în jur de 8%. Peste 5 ani, dacă trendul se inversează, adică dobânzile sunt foarte mici, nu e nicio problemă să iei banii aceia pe care, cu dobânda aia de 8%, capitalizată pe 5 ani de zile să iei și să rambursezi anticipat creditul, mai ales că nu este niciun cost ca să rambursezi dintr-un credit”, a explicat el.
Cristian Istrătescu a vorbit și despre propriul său plan de investiții, implementat în urmă cu 16 ani, când a decis să achiziționeze trei garsoniere prin credit, cu scopul de a obține un venit suplimentar de 1.000 de euro pe lună la vârsta de 55 de ani.
„Mi-am făcut ca și obiectiv să-mi iau 3 garsoniere într-un an, 2, 3. Am zis ok, încep să economisesc, pentru că ăsta e primul punct, îmi iau 3 garsoniere pe credit să se achite măcar rata până la 55 de ani, eu având 29 atunci, și la 55 de ani când se achită o să am 3 garsoniere achitate. Pe vremea era 300 și ceva de euro net chiria și am zis, ok, o să am 1.000 de euro extra venit la 55 de ani. Ăsta a fost un plan simplu pe care și-l poate face orice român”, a povestit el.
Cheia acestui plan este capacitatea de a economisi constant și realist. El respinge ideea că economisirea a doar 100 de euro pe lună este un obstacol permanent.
„Poate salariul tău este de 1.000 de euro, dar cheltuielile sunt de 900 de euro și ne uităm în bilanțul propriu și zicem ok, dar cu 100 de euro economisiți, nu pot să fac acest plan. Asta este total greșit pentru că e ca și cum ți-ai asuma că tu toată viața vei putea să economisești doar 100 de euro”, a afirmat Istrătescu.
Recomandarea sa este ca oamenii să-și stabilească obiectivul și apoi să calculeze suma necesară pentru a-l atinge. În viziunea lui, 400 de euro economisiți lunar sunt suficienți pentru a construi un portofoliu de trei proprietăți într-o viață.
„Este mai mult decât suficient pentru o familie să pună deoparte 400 de euro ca să cumpere trei proprietăți într-o viață. După care trebuie să găsească soluții. Prima soluție este poate să mai ajusteze din cheltuieli”, a spus el.
Totuși, consideră că tăierile drastice nu sunt soluția ideală, mai ales când există posibilitatea de a crește veniturile personale. Alternativa: dezvoltarea de noi abilități, schimbarea jobului sau începerea unor activități part-time.
„Eu recomand să fie minimaliste. Este cel mai frustrant să tai cheltuielile atunci când ai opțiunea de a-ți crește veniturile mai degrabă și, din fericire, pe persoană fizică poți să faci asta. Adică poți să-ți pui ca obiectiv să-ți crești venitul anul viitor cu 100-200 de euro”, a explicat Cristian Istrătescu.
El a încheiat prin a aminti de propriul început, într-o perioadă fără acces facil la informații, când a fost nevoit să încerce orice muncă part-time pentru a genera acel surplus necesar pentru investiții.
„Am făcut part-time absolut orice se putea în weekend, seara, astfel încât să fac acei 400 de euro”, a spus Istrătescu, încurajând tinerii să urmeze același model și să construiască încă de acum o stabilitate financiară pe termen lung.
